Konut Kirasında Tarafların Sorumlulukları
- Av. Ömer Aksakal
- 16 Kas 2024
- 4 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 19 Nis 2025
İÇİNDEKİLER
Kira Sözleşmesinde Tarafların Sorumlulukları:
Kira Sözleşmesinde Tarafların Sorumlulukları:
Kanunun sistematiği gereği bu kısım da özel hükümlerde değil genel hükümlerde yer almaktadır. Zira kira sözleşmesinden doğan tarafların sorumluluğu sadece konut kirasını değil diğer tüm kira sözleşmelerini kapsamaktadır.
1- Kiraya Verenin Borçları:
a- Kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi süresince kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu
TBK.m.301 gereğince kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Söz konusu bu borç aynı zamanda kiraya verenin asli edim yükümünü oluşturur.[1] Kira sözleşmesinin esaslı noktalarından birini oluşturan kullanımın devri borcunun bir uzantısıdır. Bu sebepten ötürü bir asli edim borcudur.
b- Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
TBK.m.302 de düzenlenmiş olup hükme göre “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.” Görüldüğü üzere emredici bir hüküm değildir. Taraflar aksine karar verebilir.
c- Olağandışı yan giderlere katlanma borcu
Esasında kiralananın kullanımı ile alakalı olağan yan giderlere kiracı katlanmak zorundadır. Ancak bazen kiracının katlaması gerekenden fazla olağanın dışında yan giderler ortaya çıkabilir. Örneğin son dönemde binalara yalıtım yapmak oldukça fazla karşılaşılan bir durumdur ve bu yan giderin sadece kiracı tarafından karşılanması hakkaniyetli olmayacaktır. Her ne kadar TBK.m.303 üst başlık olarak yan giderlere katlanma yükümlülüğü olarak düzenlenmiş olsa da burada asıl kastedilen olağandışı yan giderlerdir.
2- Kiracının Borçları:
a. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu
Kira sözleşmesinin esaslı noktalarından birini oluşturan kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi borcu bu sebepten ötürü aynı zamanda kiracının asli edim yükümlülüğünü oluşturur. Yukarıda da bahsedildiği üzere kiracının yan giderleri ödeme borcu ise olağan yan giderlerdir.
Bu bedellerin ifa zamanı ise TBK.m.314 gereğince önce sözleşmeye göre, eğer sözleşmede böyle bir madde yoksa ise yerel adete göre ve son olarak yerel adet de yoksa TBK.m.314’e göre belirlenecektir. Bu bağlamda eğer sözleşmede ve yerel adette göre bir ifa zamanı tespit edilemiyorsa TBK.m.314’e göre “kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”
b. Kiralananı özenle kullanma borcu
TBK.m.316 kiracının, kiralananı özenle kullanması gerektiğini belirtmiştir. Ancak bu özen borcunu tanımlamamıştır. Bu bağlamda öğretiye göre özen borcu kapsamındaki yükümlülükler şu şekildedir:
· Kiracının kiralananı kullanım amacına uygun bir şekilde kullanması gerekmektedir.
· Kiracının kiralananı kullanırken ona zarar vermeyecek şekilde kullanmaya özen göstermelidir.
· Kiracı kiralananı iyi şekilde muhafaza etmekle yükümlüdür.
c. Komşulara saygı gösterme borcu
TBK.m.316 ayrıca kiracının komşularına saygı göstermesi gerektiğini ve kiralananı aynı bina ve yan binadaki komşular da dahil olmak üzere onları rahatsız etmeyecek şekilde kullanması gerektiğini söylemektedir. Kanun koyucu bu duruma oldukça önem vermiştir. Öyle ki kiralananın özenle kullanılmaması veya komşulara saygı gösterilmeden kullanılması durumunda aynı madde bu durumları bir fesih sebebi olarak kabul etmektedir.
d. Temizlik ve olağan bakım giderlerini ödeme borcu
TBK.m.317 de düzenlenmiş olan bu yükümlülük kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerini kastedilmektedir. Kiracı bu temizlik ve bakımı bedelini ödeme kaydı ile üçüncü kişilere yaptırabileceği gibi kendisi de yapabilir.
e. Ayıpları kiraya verene bildirme yükümü
TBK.m.318 de düzenlenmiş olan bu durum öğretiye göre kiracıya bir borç değil esasında bir yükümlülük yüklemiştir. Zira ilgili madde de “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” diyerekten bunun bir borç değil bir yükümlülük olduğunu göstermektedir. Bu bağlamda bu hükmün şartlar şu şekildedir:
1- Kiralananda bir ayıp olmalı ve bu ayıp ortaya çıkmış olmalıdır.
2- Bu ayıp kiracıdan kaynaklanmamalıdır.
Bu durumların varlığı ve ayıbın ortaya çıkması halinde kiracı ayıbı gecikmesiniz kiraya verene bildirmekle yükümlü olup bu yükümlülüğü yerine getirmediği durumda ayıptan sorumlu olacak ve ayıptan doğan zararı tazmin etmek zorunda kalacaktır.
f. Ayıpların giderilmesine ve kiralanan şeyin üçüncü kişilere gösterilmesine katlanma borcu
Bu yükümlülük TBK.m.319 da düzenlenmiş olup oldukça uzun bir maddedir. Maddenin kısaca kiracıya getirdiği yükümlülükler şu şekildedir:
· Kiracı zararın veya ayıbın giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır. (Kiracının kira bedelinin zarar oranında indirilmesi ve zararın giderilmesine yönelik hakları saklıdır.)
· Kiracı bakım veya satış veya sonraki kiralama için evin 3 kişilere gösterilmesine dürüstlük kuralları çerçevesinde katlanmak zorundadır. (Kiraya veren böyle bir durumda kiracıyı evin ziyaret edileceğini uygun bir süre öncesinde bildirmeli ve bu esnada kiracının faydasını önde tutmalıdır.)
g. Kiralananı geri verme borcu
TBK.m.334 e göre kiracı kira kontratı sona erdikten sonra kiraya verene kiralananı nasıl/ne durumda teslim aldıysa o şekilde teslim etmelidir. Lakin ilgili madde bu konuda doğal bir istisna getirmiş ve kiralananın kullanım amacına uygun kullanıldığı durumlarda oluşan doğal ve olana bozulma ve eskimelerden kiracıyı sorumlu tutmamıştır. Yine kiracının korunması için aynı maddenin 2. Fıkrası gereğince kiracının kiralananın kullanım amacına uygun olamayan kullanımından dolayı oluşacak zararı gidermekten başka bir yükümlülük veya tazminat taahhüdünde bulunmasının geçersiz olacağını söyleyerekten kiracının üzerine ek külfetler yüklenmesini engellemiştir.
Yorumlar